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房地产要崩盘?数据正相反

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房地产成为中国人的核心资产,似乎是几千年来民族天性。今天,中国最富有的这些人,几乎祖辈都是农民,包括各种“三代”们,基本祖上也都是农民或者地主出身,没办法,中国五千年农业国,带有先天浓厚的土地和房产情结。土地和房产就代表着归属和身份,甚至一种可以脱离虚无的存在,可以超越形式的实质。命运多舛的民族,心底里尽是对安定和归属的渴望。


今天聊三个话题:

第一,国庆,房地产收成如何

第二,我们的几个小判断

第三,房地产只是调整,依然是支柱产业


房地产要崩盘?数据正相反



国庆房地产收成如何?

一直以来,大量粉丝问我最多的问题就是,房价什么时候能涨?下一个风口在那里?

两年前的这个时候,即使930政策发布,大家依然为买房子抢破头,那时候我们也做出了房价要下跌的判断。那时候我们做出判断的依据就是房地产周期理论,也称库兹涅茨周期,或建筑业周期。


房地产要崩盘?数据正相反



今年的930已过,大家已经开始筹备过冬的物资。

从一线的北京、上海、深圳,到二线的杭州,楼盘纷纷打折降价促销。就在昨天,杭州市人民政府下发《杭州市人民政府关于调整完善市区户口迁移政策的通知》,进一步放宽了投靠迁移政策和人才引进的政策,进一步加剧抢人大战,杭州的求生欲很强啊!

其实,一般的公众号粉丝朋友们,理解房地产市场都是谈租金收益率、房价收入比、供求关系、人口红利等等,这并不稀奇,这在燕郊中介的朋友圈里,每天都能看到,如果盖住他们的名字后面的电话号码和西装笔挺的头像,你会以为这个人是经济学教授。

既然谈经济周期,我们就应该看一本书叫《逃不开的经济周期》,里有一张表格记录了全球房地产的总市值在全球GDP的平均占比。它表述的是,房地产的总市值占GDP比重,全球长期平均水平是260%,这是我们之前说过的,但知道这一数字的重点在于理解——从长期看,GDP在涨,房地产的总市值就涨,GDP涨得快,房价涨得就快!

比如说日本GDP从1990年代以来基本不涨,房价就不涨。

美国名义GDP过去十年年均增长率为3%,所以房价过去十年平均每年涨3%是比较合理的。


房地产要崩盘?数据正相反



但是房地产也是有周期的,包括一个扩张期和一个收缩期。扩张期时房价就要比名义GDP涨得快,收缩期的时候就比名义GDP涨得慢甚至下跌,一个完整的周期大致上涨的幅度跟名义GDP差不多,这就很合理。现在的中国,是房地产在收缩期叠加了GDP的收缩通道双重压力。

下跌,很正常。

那,我们如何判断房价的下一次变化呢?拉斯·特维德认为以下6个警示信号可供参考:

  • 出售天数的增加或减少
  • 某一个城市中未销售住房数量的增加或减少
  • 卖方报价与成交价格比率的下降或者增加
  • 出售超过120天的住房数量的增加(120天是拉斯·特维德拟定的交易时间,中国的交易时间如果算上贷款,应该会到3个月)
  • 投资所购买房产所占百分比的增加
  • 抵押申请数量的下降或增加


那今年十一国庆期间的房地产市场,怎么样呢?我们可以看看【中信建投房地产】的一组数据

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基于此,我们有几个小判断

一、政策:调控维持长期化、常态化格局,房产税出台不会太快。多省市还会继续跟进整顿房地产市场秩序,市场监管力度有望持续加强。调控政策长期化、常态化,因城施策、分类调控仍是主旋律。房地产税今年会有声音,但是不会直接一刀切落实。

二、行业:新开工、购地增速继续攀高,与“萧条”的房价相比,其实全年销售有望同比持平或微增。这是大家都没想到的吧?其实,房地产行业还是很蓬勃发展的,这里有一个国家统计局的数据。

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数据来源:国家统计局

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数据来源:国家统计局

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数据来源:国家统计局

在销售面积、金额继续平稳增长,的背景下,“”坚决遏制房价上涨”下,区域分化加剧。你看看大燕郊就知道。

房地产只是调整,依然是支柱产业

房地产成为中国人的核心资产,似乎是几千年来民族天性。今天,中国最富有的这些人,几乎祖辈都是农民,包括各种“三代”们,基本祖上也都是农民或者地主出身,没办法,中国五千年农业国,带有先天浓厚的土地和房产情结。土地和房产就代表着归属和身份,甚至一种可以脱离虚无的存在,可以超越形式的实质。命运多舛的民族,心底里尽是对安定和归属的渴望。


房地产要崩盘?数据正相反



房地产作为中国经济周期最重要的指数,并不是中国独有的。很多研究就是本质上认为:

重工业化完成后,第四次工业革命互联网信息技术的爆发,带来的是物质资本的退潮以及资产的轻化和软化(软件技术)。服务业的崛起(消费服务化和工业服务化)提升了人的价值,人力资本化最终映射到其居住空间中行成了房地产财富。


《债务和魔鬼》的作者特纳认为,

房地产价格上涨是互联网信息革命后,要素再配置下资产轻化和软化的必然结果。房地产的背后是土地,土地的背后是地段,地段的背后是时间和身份。在人力资本占主导的社会里,住房是重要的人力资本修缮条件;房地产地段节省下的时间代表着自由,自由是人力资本的核心偿付和重要的折旧投资。房地产价值实际上是人力的资本化和信用化,是财富历史上第一次大规模从政府和企业向居民家庭的转移。人越是重要,价值就越向他的附着物上迁移,他在城市社会里代表的是自由,同时又是囚犯。


这些话,只要看看数据就能证明

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为什么会这样?

因为房地产真的是全球范围内独一无二的,实体经济全产业链的经济引擎

房地产要崩盘?数据正相反


上个图片是来自同花顺。

所以,我们大可不必杞人忧天,中国还是那个中国,我们在之前的文章中提到过这观点。中国的改革一直有一条三点构成的红线,那就是:国有企业,国有土地,以及国家印钞的金融体系。

这三点不变,中国的天,不会变


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