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燕郊暴涨暴跌!投资客出局?百万人口巨镇,房势判断!

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燕郊地处京东,是河北一块名副其实的一块“飞地”。“天子脚下,御驾行宫”,燕郊特殊的地理位置,注定它不会平凡。


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1992年建区前,燕郊只是一个拥有8条村街,2.3万人口,财政收入5000万元的“镇”。

2000年后,燕郊人口迅速聚集,人口暴涨至今天的100多万,十几年间,燕郊房子的均价也从4000元/平方米增长至25000元/平方米以上,催生了火热的燕郊地产市场。

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在房地产限购政策出台后,燕郊房地产市场明显趋冷,与2017年最高价比,现在燕郊房价几近腰斩,投资客损失惨重!或明或暗,不辨真假。今天我们好好分析一下:


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10月份,燕郊二手房均价已经跌至20078 元/m²,不少楼盘从最高点3.5万元/平米,跌至目前1.5万/平,跌幅超过60%。部分小户型二手房挂牌价为1万元/平米,仍然无人问津。

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除去住宅外(限购),在燕郊目前在售主要为3个商住项目,首尔甜城、嘉都和紫竹湾,其中首尔甜城均价最高,大约为1.8万/平米起,均价约2万/平米左右;紫竹湾、嘉都均价大约1.5万/平米左右。

由此可见, “燕郊房价暴跌”确实不假!现在是我们抄底的好时机吗?

买房,是件大事,尤其是在市场下跌的时候。就像股票一样,说3500的底,不会再降了,但是现在都降到2500多点,抄底抄在半山腰,损失惨重。所以说,对市场的判断,关乎人生财计。


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对市场的判断依据是什么呢?

首先我们判断它是自住型房产市场,还是投资性房产市场。由于政策(纳税及社保要求)的限制,目前燕郊的住宅市场接近冰冻,不属于投资性市场。

所以,目前燕郊市场的成交主要是商住,如何判断商住是否值得入手呢?商住根据需求不同,又分为自住型商住和投资性商住,现在的政策是“房住不炒”,现在燕郊跌了,自住群体可以择机出手了。

我们再来看看燕郊的商住适不适合投资

百度一下:投资性房地产,解释如下:投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。

首先,先看租售比:

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我们使用采样的方法在贝壳找房上按每个城市选取较为靠近市中心但非核心区的个人业主(而非品牌公寓)出租的房子,并对比同样小区同样面积房子当前的售价,简单统计了北上广深以及成都和苏州的租售比情况:


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燕郊的租赁情况:以首尔甜城为例35平loft一居室月租1000元,购买总价70万,租售比高达58.3,与广州持平。而纽约作为宇宙中心租售比是 35.65,所以燕郊带来的租金收益是很低的,而租金才是房子的核心价值所在,这就砍掉了投资的一半价值。

低租金只能说明两种情况,一种是房租有待提高,另一种是房价有待下降,想想燕郊那些大量的空置房,租不出去,不知道你心里是否有点感触!

再看升值预期

如果你认为燕郊的产业只有房地产,那你就错了。你可以从它的地缘位置,百万的人口规模,不断完善的配套和交通中,看到无限的发展潜力。

从2015年北京城市副中心确定以来以来,2015年全国县域经济百强三河市排名71位,生产总值510亿元。2016年全国县域经济百强三河市排名39位,生产总值508亿元,2016年全国综合实力千强镇燕郊排名16位。2017年全国县域经济百强三河市排名77位,生产总值540亿元,2017年全国综合实力千强镇燕郊排名16位。拥有相当强的产学研的能力。

但是长期看好,不是说它就马上会涨价,市场的波动是很正常的,什么时候买最合适?

美林投资时钟


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投资市场上著名的美林时钟理论可以帮助我们做预判。美林投资时钟将“资产”、“行业轮动”、“债券收益率曲线”以及“经济周期”四个阶段联系起来,帮助投资人识别不同阶段不同的投资方向。

按照这个理论,可以把经济活动分为复苏期、过热期、滞涨期、衰退期。对于这四个阶段的特征可以用GDP和CPI(PPI)衡量。不同的阶段,对应不同的投资逻辑:

Ⅰ衰退:债券>现金>股票>大宗商品

Ⅱ复苏:大宗商品>股票>债券>现金

Ⅲ过热:股票>大宗商品>现金/债券

Ⅳ滞胀:现金>大宗商品/债券>股票

2018年,通货膨胀已经上来了,经济增长乏力,明显处于滞胀阶段,按理说中国应对美联储加息应该提高利率,但是为了稳定国内经济选择降准来释放流动性,没有直接管制利率,是想用时间来换取空间,所以此时最好的投资方式还是持有现金。

这就清晰很多了,美林时钟的提醒,加上房产调控政策,再加上房地产企业急于回款,今年的燕郊地产投资逻辑是这样:持有现金,等待商住价格继续回落,伺机出手。

简单地说就是:长期看好,短期下行。资金充裕者把握好机会,切忌杠杆入市。

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