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三四线楼市要凉,末日狂欢后依旧在劫难逃

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三四线楼市要凉,末日狂欢后依旧在劫难逃


三四线楼市的生命力有多久,这个问题的答案似乎呼之欲出了。

从2016年以来,三四线城市的房价就呈现了惊人的涨势,尤其是过去两年间,全靠它拉动全国房地产销售上扬。在这两年的楼市调控中,一二线城市的措施尤为严厉,尤其是在楼市调控前期,房价很难有较大的喘息空间。楼市热点便出现了转移和分化的趋势,政策相对宽松的三四线城市便承接了这部分需求,扮演了接棒房价上涨的领头羊角色。在过去一轮的去库存中,某些三四线城市的房价几近涨了一倍,在稍微中心一些的地方,甚至都买不到万元以下的房子。

一二线城市被房地产生吞活剥的时候,三四线城市本来还是中国安居乐业的最后净土。政策一出,三四线城市也被迫跟着玩起房价游戏。接盘的是收入水平不高,风险承受能力极差的老百姓。房价的飙升背后却是“稳如泰山”的工资水平,这样一来,生活在三四线城市的朋友只能背负上“重如泰山”的压力了。

从企鹅智库公布的数据来看,对三四线的年轻人来说,房租房贷所占收入30%以上的比例比一线城市高6%,而房贷占收入一半以上的竟达到15.1%。如果家里没有矿,只能紧衣缩食买房了,这样处处受牵制的生活还是挺糟心的。

为什么三四线城市的房价忽然就一路飙升了呢?这可能和一项举措有关——棚户改造货币化安置。

什么是棚户改造货币化安置?棚户区是指年久失修的危房片区,现在,要把这些老旧片区给拆了,但后续和原来的处理方式有所不同,以前拆迁改造旧城区,都是直接补贴安置住房,直接分给你新房子,现在是要用货币补贴进行安置,给你货币补贴,自己去买房,甚至是给“房票”,政府补给你的房票,只能用来买房,至于具体的金额,是对你原有房子价值的评估。

这样听起来,和人人都羡慕的拆迁后就变成千万富翁的人差不多吧。但事实上,差多了。棚户改造区的原住户一旦房子被拆,很多人是真的没房可住了。拿到房票,除了买房子别无他法。这一买就买出了一个火热的房市,房价迅速上涨,拆迁时的补贴现在只够你买一半的房了,还是要自掏腰包来补足这个差额。不买没房住,买又意外地增加一大笔支出。三四线年轻人的房贷压力明显提升,工资和房价间的差距越来越大,不得不压低自己的生活水平和质量。

或许是人们的怨声不断,也可能是棚户区的红利已接近尾声。今年年中,国开行总部终于收回了棚改融资审批权限,意在控制货币化安置的比例。拿“房票”来增加财政收入、还地方债,这个窟窿是很难补上的,不仅不可持续,而且九牛一毛。随后,住建部也表示,棚改货币化安置的方式要因地制宜,房价上涨压力大的城市鼓励采取实物安置的方式。以房换房,才能让百姓得到真正的保障,“房票”居然带出了点股票的感觉,风险太高了。这样一来,三四线城市的房价可能撑不了多久了,其实,从社科院的数据来看,随着楼市调控的重点转移到了三四线城市,2018上半年,三四线城市的房价涨幅已经开始回落。而在土地拍卖上,三四线城市土地流拍数达到629宗,全国土地流拍数创下了2014年以来的历史峰值,逐感萧条。

在2017年,棚户区改造的规模达到600万套的历史性峰值,在很大程度上是由政府人为推动的,其部分目的在于帮助三四线城市去库存。显然,这种政策驱动模式是很难持续的。

三四线城市往往属于人口流出区,尤其是有住房需求的年轻人,很多都走向一二线城市寻求发展的机会,这样一来,三四线城市就缺乏支撑房价上涨的基本面,而那些本来就不缺房子的人们恐怕更要搁置买房计划。三四线城市房地产市场热销背后的因素基本就剩一点余热了,这点余热不一定哪天就熄灭了。基于它们是不可持续的,未来三四线城市房地产可能加速下滑。其中,流动性将会是三四线城市房地产市场面临的最大问题。试想,在老龄化加剧、年轻人流出的背景下,谁再来接手当前购买投资盘的房子?这些房子最后要砸在谁的手上?要知道虽然三四线的房价在涨,空置率也在涨。

没有产业、收入来支撑的房价,只依赖于预期和热度,很快就会变成泡沫,这有些类似于美国08年的次贷危机,在房价不断上涨的形势下,每天充斥着纸面财富的幻觉。。两三千块的工资,面对的却是一两万的房价,老百姓的收入和存款是买不起房子的。即使你给了房票,面对翻倍的房价,还是买不起,这样更是陷入了死循环。去库存没有完成,房价暴涨反而吸走了大量资金,实体经济跟着萎靡。看一下最不喜欢欠银行债的国人就知道大家的手头有多紧。

央行披露了今年二季度支付体系运行总体情况,其中显示,信用卡逾期半年未偿信贷总额已经达到756.67亿元!而5年前,这个数字还是357.64亿元,也就是说现在已经翻番,再和2010年的76.86亿元相比,几乎已是10倍之多。信用卡逾期翻了一番对应房价也翻了一番,细想一下,这里面倒腾出来的大部分资金可能已经被楼市吸走了。楼市下行,带来的金融风险也愈加明显。最看重自己在银行信用的人也不得不一再逾期,如果有一日崩盘了,谁来负责。

房价必然是和城市发展、经济实力相关的。没有经济聚拢不了人口,没有人口就难以支撑楼市的健康发展。三四线城市产业发展的如何,大家心里会没有数吗?一线饱和了,人才继续流向二线,三四线的未来可能还在明天的明天。发展还没到你,先把楼市捧上去了,对于这种预支的事情,谁也不能躲避其中的风险。

当今之际,除了增加居民收入,还有什么能拯救我们脆弱的楼市。

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